השבוע בנדל"ן: תמונת מצב מורכבת חושפת שוק מפוצל. בעוד שמדד תשומות הבנייה מזנק והרשות לניירות ערך מקשיחה עמדות מול החברות הציבוריות, הביקושים בפריים-לוקיישן חוזרים לרתוח. הכלכלנים צופים ירידת ריבית חדה, מנהל רמ"י עוזב את הספינה, וגופים מוסדיים מזרימים מאות מיליונים לשוק הדיור. האם אנחנו בדרך לגל עליות מחירים נוסף?
אם יש מילה אחת שמתארת את שבוע המסחר האחרון בענף הנדל"ן, היא "דיסוננס". הפער בין הכותרות על קריסות של חברות תשתית לבין הדיווחים מהשטח על מכירות ערות במגדלי היוקרה, מעולם לא היה חד יותר. נתוני השבוע החולף מציירים תמונה של שוק שנערך לשינוי כיוון דרמטי, כאשר השחקנים החזקים מנצלים את הוואקום שהותירו הקטנים כדי לקבע סטנדרט מחירים חדש.
- המדד שלא עוצר: הדירה התייקרה "על הנייר" בעשרות אלפי שקלים
הנתון הדרמטי ביותר שפורסם השבוע, ואשר משפיע ישירות על הכיס של כל רוכש דירה, הוא מדד תשומות הבנייה. בסיכום שנתי, המדד רשם עלייה של 5.1%. הגורם המרכזי לזינוק הוא המחסור החמור בידיים עובדות, שהקפיץ את שכר העבודה בענף לרמות שטרם נראו.
המשמעות לרוכשים היא מיידית וכואבת: מי שרכש דירה ממוצעת בשווי 3 מיליון שקלים בתחילת השנה הקרובה לאכלוס, גילה השבוע שחובו לקבלן תפח בכ-138 אלף שקלים נוספים – וזאת מבלי שהמחיר הנקוב בחוזה השתנה. המציאות הזו דוחפת רוכשים רבים לחפש הגנה אצל יזמים גדולים שמסוגלים להציע "פטור ממדד", הטבה ששוויה הריאלי היום שווה ערך להנחה של מאות אלפי שקלים.
במקביל לעליית המדד, השוק מתמודד עם גל קריסות של קבלני ביצוע ותשתיות, שאינם מצליחים לספוג את התייקרות העלויות. החשש בשוק הוא ממגדל קלפים: קריסה של קבלן מבצע אחד גוררת אחריה עיכובים בשרשרת, ומותירה דיירים ורשויות מקומיות (כפי שקרה בקדימה-צורן) מול אתרי בנייה שוממים. - האליטה של שדה דב: מבחן ה-100 אלף למ"ר
למרות הלחץ בתשומות הבנייה, בצמרת השוק העסקים פורחים. הדיווחים שמגיעים ממתחם שדה דב בצפון תל אביב מלמדים על שוק שמתנהל ביקום מקביל. יזמים בולטים במתחם, כמו קלוד נחמיאס, מדווחים על קצב מכירות מרשים של עשרות דירות בתוך רבעון אחד בלבד.
הנתונים מהשטח מרמזים כי רף המחירים הפסיכולוגי של 100 אלף שקל למ"ר במתחם היוקרה אינו דמיוני, אלא יעד ריאלי לטווח הקרוב. הטענה הרווחת בקרב היזמים הגדולים היא שעלויות הבנייה הגבוהות (מנהלי פרויקטים שמשתכרים עשרות אלפי שקלים בחודש) אינן מאפשרות ירידת מחירים. המסר לרוכשים ברור: מי שמחכה לירידות מחירים באזורי הביקוש הקשיחים, לול לגלות שהרכבת כבר יצאה מהתחנה. חברות ללא זרוע ביצועית עצמאית וחזקה יתקשו לשרוד ברמות המחיר הללו, מה שיחזק עוד יותר את הדומיננטיות של ענקיות הנדל"ן.
- תחזית המאקרו: הריבית בדרך למטה, הרוכשים בדרך למעלה
רוח גבית משמעותית לקבלנים מגיעה מכיוון המערכת הבנקאית. התחזית המעודכנת של הכלכלנים הבכירים, ובראשם עינת מאיר מבנק דיסקונט, צופה כי הריבית במשק תרד בשיעור של 0.75% במהלך השנה הקרובה.
המשמעות של מהלך כזה היא כפולה: ראשית, הוזלה של המשכנתאות והלוואות הקבלן, ושנית – איתות פסיכולוגי חזק למשקיעים שהכסף בפיקדונות הבנקאיים מפסיק להניב תשואה אטרקטיבית. ההערכה היא כי ירידת הריבית תחזיר לשוק את "הביקושים הכבושים" – אלפי רוכשים שישבו על הגדר בשנתיים האחרונות. עם זאת, בשל מלאי הדירות הגבוה הקיים כרגע אצל הקבלנים, התחזית היא לגידול חד במספר העסקאות, אך ללא זינוק מיידי ודרמטי במחירים בטווח הקצר – חלון הזדמנויות שעשוי להיסגר לקראת סוף 2026. - הדרמה ברמ"י: אין מורשה חתימה, המכרזים בהמתנה
בזמן שהשוק הפרטי גועש, המגזר הציבורי חווה שיתוק ניהולי. עזיבתו של ינקי קוינט את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בסוף דצמבר הותירה חלל ריק בצמרת הגוף החשוב ביותר בענף הנדל"ן.
המצב האבסורדי שנוצר, בו טרם מונה מורשה חתימה קבוע לעסקאות הענק, מעכב אישורי שיווק קרקעות ויוצר "פקק" בירוקרטי שעלול להשפיע על היצע הדירות בשנים הקרובות. מי שנפגע מכך בעיקר הם היזמים הקטנים והבינוניים, שכל עיכוב בירוקרטי חונק את תזרים המזומנים שלהם. חברות הענק הציבוריות, שמחזיקות במלאי קרקעות היסטורי ("בנק קרקעות"), פחות רגישות לשיבושים הללו, מה ששוב מחזק את כוחן היחסי בשוק. - שקיפות כסטנדרט חדש: דרישות הרשות לניירות ערך
התפתחות נוספת שמסמנת את התבגרות השוק מגיעה מכיוון הרשות לניירות ערך. במכתב שנשלח לאחרונה לחברות הנדל"ן הציבוריות, הועמדה שורה של דרישות גילוי חדשות ומחמירות. החברות נדרשות כעת לשקיפות מלאה לגבי הטבות המימון (כגון סבסוד משכנתא) והשינויים ברווחיות הפרויקטים.
למרות שהדבר עשוי להיראות כהכביד רגולטורי, בפועל הוא משרת את הרוכשים והמשקיעים. השקיפות הכפויה מאפשרת להבדיל בין חברות יציבות שמרוויחות אמתית, לבין חברות שמנפחות מספרים באמצעות פירוטכניקה מימונית. הדרישות החדשות צפויות לחזק את אמון המשקיעים במניות הנדל"ן של החברות הגדולות והמסודרות. - הכסף המוסדי מביע אמון: עסקת מור-מגוריט
אין הוכחה טובה יותר לאמון בשוק המגורים מאשר הכסף של הגופים המוסדיים. השבוע דווח על מהלך פיננסי משמעותי, במסגרתו בית ההשקעות "מור" צפוי להשקיע כ-120 מיליון שקל בקרן הריט "מגוריט".
המהלך, חלק מגיוס הון רחב יותר, מאותת כי "הכסף החכם" מזהה פוטנציאל בשוק השכירות ארוכת הטווח ובנדל"ן למגורים בישראל. כשגוף השקעות מוביל שם סכום כזה על השולחן, זהו סימן לכך שהתחזיות השחורות על קריסת השוק רחוקות מהמציאות, וכי המגמה ארוכת הטווח היא של צמיחה ויציבות. - אפילו בג'סר א-זרקא: הביקושים זולגים לפריפריה
הצמא לנדל"ן לא נעצר בגבולות גוש דן. דיווחים מפתיעים מגיעים אפילו מפרויקטים ייחודיים כמו זה של "גשם החזקות" בג'סר א-זרקא. הנתונים מראים כי דירות על קו הים נמכרות גם בישובים שבעבר לא נחשבו ליעדי נדל"ן קלאסיים, מה שמעיד על חיפוש נואש של הרוכשים אחר אלטרנטיבות שפויות במחיר (עד 2.5 מיליון שקל). הנתונים מלמדים כי הביטולים בפרויקטים אלו, בניגוד לשמועות, הם אפסיים, ורוב הרוכשים הם משקיעים שמחפשים רווח הון משמעותי.
סיכום: עידן הטיטאנים
השבוע האחרון מחדד את המסקנה: שוק הנדל"ן הישראלי עובר קונסולידציה (מיזוג). הסיכונים גדלים עבור השחקנים הקטנים – קבלני תשתית, יזמים ממונפים וקבלני ביצוע ללא גב פיננסי. לעומתם, החברות הציבוריות הגדולות, אלו שנהנות מנגישות לשוק ההון, מזרועות ביצוע עצמאיות וממלאי קרקעות זמין, ממשיכות לצמוח ולגרוף את הביקושים. עבור רוכש הדירה ב-2026, השאלה "ממי קונים" הפכה לחשובה לא פחות מהשאלה "איפה קונים".
